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焦点丨“炒房之都”杭州:政策挡不住的购房热情

本文来自微信公众号“中国房地产报”

但即使如此,似乎也阻挡不了万千购房者热情。

中房报记者 付珊珊杭州报道

在不少投资客眼中,杭州已经成了最新的“炒房之都”。

今年以来,杭州楼市热度高居不下:新房方面,仅今年上半年杭州楼市就出现5次“万人摇”,新房摇号中签率低于2%情况出现10次,其中西溪公馆近6万人摇号更是创造了杭州摇号史上报名人数最多楼盘纪录。

不仅新房市场火爆,二手房市场亦然。临近年末,杭州二手房市场也传出了某项目以16万元/平方米单价成交的消息。

根据国家统计局发布的70城房价指数显示,今年前11月,杭州新房房价同比一直处于上涨区间,二手房更是只涨不跌。

在一波一波楼市升温下,杭州市政府也频频“出手”,今年已多次出台楼市“打补丁”政策,优先保护刚需及无房户选房购房。同时,据中国房地产报记者了解,临近年末,为了分流、避免单个项目出现“万人摇”局面,政府在审批预售证时做了排期,有意将一批“红盘”同时入市,从而分流抑制楼市热度过剩。

但即使如此,似乎也阻挡不了万千购房者热情。

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红盘扎堆排期入市 购房者需N选一

“项目是不是快开了?”“什么时候取证?”进入12月中旬,不少杭州“网红盘”购房群中几乎每天都有人重复问这些问题,即使置业顾问一直耐心地回复“快了“,但其实到底什么时候取证他们心里也没有“准算盘”。

此前,由于杭州楼市过热,有报道称政府已停发预售价在3.5万元/平方米以上的项目预售证,前几日,又有媒体报道该消息,经中国房地产报记者向杭州房企以及一线置业顾问求证得知,目前杭州单价在3.5万元/平方米以上项目预售证并未停发,只是考虑到市场热度,项目需要排期,与此同时,一些单价在3.5万元/平方米以下红盘也需排期。

一般而言,如果同板块出现过“万人摇”项目或者某个楼盘特别火爆,都可能被政府认定为红盘。一位杭州房企区域营销总经理表示,红盘客户多,会按房管局分流计划同期开盘。

因此,对于红盘购房者又爱又恨,一方面期待项目尽快取证开盘,另一方面红盘同时入市,一组购房者只能选择一个红盘进行摇号,这导致不少购房者陷入纠结。

王女士是一名工作在上海的“新杭州人”,据其介绍,自己已走访了万科前宸、星创城、招商融信天澜、建发金辉紫樟台以及中梁沐宸院5个项目,这几个项目虽然位置不一,但都属于杭州目前大热板块,正在等待排期取证。但让王女士为难的是,几个项目都不错,如何选择摇号成了难题。

面对红盘,购房者纠结,置业顾问同样有“烦恼”。

“我们并不喜欢做这些红盘,钱少人累。”小薇是杭州未来科技城板块某一红盘项目置业顾问,其表示,未来科技城板块出的基本都是红盘,因此白天看房客户接连不断,往往一组还没带完另一组预约客户就来了。客户虽多,但也只有自己带的客户摇中房子才能拿到佣金。

摇号面前,无论是置业顾问还是购房者,几乎都被绑在了“运气”的起跑线上。

此外,据中国房地产报记者了解,有些项目为了避免人流过多,虽然开放了售楼处,但项目户型图被禁止流出,同时准备好的样板间也不敢开放。

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二手房价格的倒挂

从记者走访的几个红盘来看,购房者需求不一,但吸引他们的主要因素是价格。上述提到的这些红盘一个明显特点就是所在区域内一二手房价格倒挂明显。

以万科前宸项目为例,同一区域万科杭宸二手房成交价已达4.4万元/平方米,万科前宸虽然还未取证,但目前了解到的项目预售价由于限价原因最终可能在3万元/平方米,对比之下,一二手房价差基本在1万元/平方米以上,这意味着,如果购房者能够摇中一套面积约100平方米房子,按照目前二手房价格,即可获利超过100万元。

价格倒挂吸引了不少投资客“上车”。据中国房地产报记者了解,目前杭州部分区域倒挂现象仍十分明显,但总体倒挂区域已不多。

据上述千亿房企杭州区域营销总介绍,经过2019年-2020年市场普涨,目前杭州价格倒挂比较突出的板块主要集中在单价3.5万元/平方米以上的部分板块。

这些板块分为三类:第一类为新房价格虽有上调,但倒挂依然突出区域,如未来科技城板块、奥体板块、滨江板块,此类板块或有重大规划利好,或有强大产业支撑,政府投入大,价值增长潜力巨大。

第二类价格倒挂板块是豪宅板块,如望江、钱江新城,目前新房限价6.98万元/平方米,二手房售价却接近10万元/平方米,但该类板块供地少,作为豪宅稀缺性高,新房限价红利较为突出。

第三类为新房限价未突破板块,如桥西、三墩北、铁路北、之江、萧山市北西板块,该类板块新房限价基本未动,但随着地铁延伸、城市骨架拉伸,配套的落地成熟,或有学区的加持,或有热点事件带动,板块价值提升迅速,造成二手房价格上涨,但新房价格未动,新房限价红利突出。

“关于价格倒挂出现分化问题,最直接原因在于杭州严格执行涨幅5%价格要求,低价房源因成交基数大、单价低,价格略微放松对总涨幅影响有限;由于杭州城市框架拉伸,杭州价格段从1万元至7万元,不同区域价差极大。”上述区域营销总表示,除此以外,倒挂主要是由于价格与价值不对等引起的,限价政策是行政手段,并非市场行为;个别板块限价线在市场线以上,自然需要时间周期来消化中间差价关系。

其表示,目前,政府也在宏观调控,让行政指引和市场面基本趋同,未来杭州市场上价格倒挂局面会有弱化趋势。

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大基本面发展支撑

实际上,杭州楼市这把火已经旺了很久。

有数据统计,杭州从2018年至2020年上半年,就上演了28场万人摇号抢房“盛况”。

为防止楼市过热,杭州市政府也多次出台楼市调控政策,但市场上购房需求依然旺盛。

在一位上海房企杭州区域营销总看来,杭州市限贷限购政策一直是延续2015年后政策,目前政策主要是保护刚需及无房户选房,抑制了部分投资性需求,整体政策基本面不变,一定程度上还促进刚需及无房户加速购房,侧面验证了市场本身有居住属性客户容量和需求仍有上行空间。

其认为,杭州楼市之所以持续保持热度,根本原因在于三个基本面:

首先,从人口基数上看,根据公开报道统计,2019年杭州成为人口增量第一城,全年人口增量约55.4万人次,且该部分人口以高知、技术人才为主,购买力强。

其次,杭州人也热衷买房,2019年杭州居民杠杆率为107.45%,居全国第一;也是全国唯一一个居民杠杆率超过100%的城市。

再次,从区位上看,杭州位于湾区经济核心又是省会城市,楼市坚挺,购房者对价格仍有上涨预期。

随着杭州城市发展,大量基建投入到后亚运时期,仍有众多利好未兑付,这也是杭州吸附全省及周边县市强购买力的原因所在。

责任编辑:马琳 王春红

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